論不動産善意取得制度

濟甯市、法律類 (2) 号

論不動産善意取得制度

山東統河律師事務所  高(gāo)慶軍

内容摘要：不動産善意取得制度是善意取得制度的一個重要組成部分。不動産善意取得以不動産爲标的，由無處分權人轉讓基于原所有權人的自(zì)主意思脫離占有的不動産，善意受讓人在合理(lǐ)價格基礎上(shàng)依法完成所有權變動登記後，取得不動産所有權，原所有權人不得向受讓人請(qǐng)求返還不動産，隻能(néng)向無處分權人主張損害賠償請(qǐng)求權。不動産善意取得的制度價值在于保護第三人利益，維護物權變動的動态利益。我國物權法關于不動産善意取得制度的規定有利于保障不動産交易行爲的便捷與安全，于促進不動産市場的良性發展有積極意義。

關鍵詞：善意取得   處分權    第三人利益

傳統民法理(lǐ)論認爲，善意取得是一種原始取得行爲，其使用(yòng)範圍應當限定爲動産，而不包括不動産，因爲不動産所有權的取得是通過不動産登記制度予以公示，從(cóng)而讓社會(huì)公衆知(zhī)曉權利變動情況，因此，不存在善意取得。善意取得，學說又稱爲即時(shí)取得，指無權處分他(tā)人動産的讓與人，在不法将其占有的他(tā)人的動産交付給買受人以後，如買受人取得該動産系出于善意，則取得該動産的所有權，原動産所有人不得要求受讓人返還。[1] 然而，随着我國《物權法》的頒布實施，物權法第106條明(míng)确規定了(le)不動産和(hé)動産的善意取得制度，不僅從(cóng)立法上(shàng)完善了(le)所有權取得制度，也(yě)突破了(le)傳統民法理(lǐ)論将不動産排除善意取得制度适用(yòng)範圍之外(wài)的限制。根據我國現(xiàn)行物權法的規定，本文(wén)将着重闡述不動産所有權善意取得的構成要件及法律效果，并在此基礎上(shàng)探究不動産所有權善意取得制度的價值意義。

一、不動産所有權善意取得的構成要件

善意取得，爲大(dà)陸法系與英美(měi)法系民法上(shàng)一項重要制度，其涉及民法所有權的保護與交易安全的保護問題[2] 。不動産所有權善意取得制度是以不動産爲善意取得的标的，在無處分權人無權處分不動産的情況下(xià)，轉讓不動産所有權給善意受讓人，從(cóng)而在受讓人依法作(zuò)出不動産變動登記後，取得該不動産的所有權，而不負有向原不動産所有權人返還不動産的義務，原不動産所有權人隻能(néng)向無處分權人主張損害賠償請(qǐng)求權的一項制度。下(xià)文(wén)也(yě)正是在此概念基礎上(shàng)，分析闡述不動産所有權善意取得的有關問題。

根據我國物權法第106條第一款規定，無處分權人将不動産轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外(wài)，符合下(xià)列情形的，受讓人取得該不動産的所有權：（一）、受讓人受讓該不動産是善意的；（二）、以合理(lǐ)的價格轉讓；（三）、轉讓的不動産依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。可知(zhī)，我國不動産所有權的善意取得的構成要件包括以下(xià)幾個方面：

1、适用(yòng)前提是行爲人的轉讓行爲構成無權處分。處分該不動産的行爲人是無處分權人，意味着該行爲人依法不享有不動産的所有權，不是原所有權人，而是基于原所有權人的真實意思現(xiàn)實的占有該不動産的人。同時(shí)也(yě)說明(míng)，該無處分權的行爲人占有該不動産并非出于非法占有，也(yě)非占有不基于原所有人意思脫離的不法脫離物。在此，需要注意物權法第106條與合同法第51條的關系。合同法第51條規定，無處分權的人處分他(tā)人财産,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的,該合同有效。也(yě)即，在合同行爲中，無權處分的合同行爲的效力是待定的。合同法規整的是一種債的行爲，而物權法旨在實現(xiàn)物權的歸屬與利用(yòng)，規整的是一種物權變動行爲。物權法106條關于無權處分情形下(xià)的物權變動，不受合同法51條無權處分行爲效力待定的影響。這(zhè)二者是不矛盾的。因爲，不動産善意取得制度正是基于無權處分的前提而發生的，在無權處分的語境意義下(xià)構造所有權的取得。在此意義上(shàng)，也(yě)可以說合同法第51條是排除物權法第106條而适用(yòng)的。

2、受讓人的善意。何謂善意？就學說而言，大(dà)緻有三種見解：一是指不知(zhī)讓與人無讓與的權利，有無過失，在所不問；二是指不知(zhī)讓與人無讓與的權利，是否出于過失，固非所問，但(dàn)依客觀情況，在交易經驗上(shàng)一般人皆可認定讓與人無讓與的權利的，應認爲是惡意；三是認爲所謂非善意，指明(míng)知(zhī)或可得而知(zhī)讓與人無讓與的權利。[3] 以上(shàng)各學說存在明(míng)顯差異，筆(bǐ)者以爲，所謂善意應當從(cóng)受讓人角度考量，基于客觀情況，判斷受讓人是否在此特定情況下(xià)以一般第三人的認知(zhī)能(néng)力知(zhī)道(dào)或者應當知(zhī)道(dào)行爲人爲無處分權人的，也(yě)即受讓人在此情形下(xià)負有應知(zhī)義務，那麽，受讓人違反此義務，應當視(shì)爲非善意，反之，應當視(shì)爲善意。關于善意要素的時(shí)間要求是在受讓人受讓該不動産時(shí)，也(yě)就意味着，在所有權移轉完成後，受讓人取得了(le)該不動産所有權，在此時(shí)如果受讓人知(zhī)曉出讓人爲無處分權人不影響所有權取得效力，受讓人在受讓該不動産時(shí)的善意不因權利取得後知(zhī)曉這(zhè)一事(shì)後事(shì)實的存在而喪失其善意的功用(yòng)。

3、不動産所有權的轉讓通過交易行爲爲之。所謂交易行爲，意味着不動産的轉讓行爲是以自(zì)由市場的有償方式公然轉讓，而非基于繼承、遺贈或國家征收等行爲發生不動産所有權轉讓，并且強調轉讓價格的合理(lǐ)性。這(zhè)爲原所有權人與受讓人之間的利益衡量提供客觀的判斷标準：正是基于合理(lǐ)的對(duì)價受讓取得不動産，如果要求受讓人返還，恢複原有狀态，對(duì)受讓人來(lái)說，同樣遭受不利益，這(zhè)與原所有權人對(duì)原不動産的喪失所有權遭受的損害是相當的，且在此情況下(xià)，尤其不利于物權變動的安全與穩定，方便與快(kuài)捷，不利于物的流轉與充分利用(yòng)，因此，建立在合理(lǐ)對(duì)價基礎上(shàng)的轉讓行爲，或者說通過合乎交易習慣的市場交易行爲發生的所有權轉讓，應當受到(dào)法律保護。

4、不動産變動依法已經登記。從(cóng)物權變動形式上(shàng)看(kàn)，已經發生不動産所有權人的變更登記，受讓人作(zuò)爲不動産所有權人已經記載在有關國家機關登記管理(lǐ)部門(mén)的登記簿之中，原所有權人不再是登記簿中記載的該不動産的所有權人。這(zhè)是由物權變動中的物權公示産生公信力決定的。物權公示原則要求不動産所有權移轉應當以一定的方式爲之，以便社會(huì)公衆知(zhī)悉物權變動，了(le)解權利歸屬狀态。“一定的方式”即是物權法定的登記行爲，并依此産生的社會(huì)公信力。從(cóng)無權處分人處受讓該不動産的善意受讓人依法辦理(lǐ)了(le)登記手續，基于物權公示必然産生公信力，可知(zhī)，對(duì)善意受讓人的不動産所有權取得的保護，其實質是維護物權公示産生公信力這(zhè)一基石性價值取向。

二、不動産所有權善意取得的法律效果。

依據我國物權法第106條第二款的規定，受讓人依照第一款規定取得不動産所有權的，原所有權人有權向無處分權人請(qǐng)求賠償損失。結合第一款的規定，無處分權人将不動産轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外(wài)，符合特定情形（善意取得情形）的，受讓人取得該不動産所有權。可以推知(zhī)，不動産所有權善意取得的法律效果如下(xià)：

（一）受讓人取得該不動産所有權。在符合善意取得構成要件的前提下(xià)，受讓人可以依據善意取得規則取得該不動産的所有權。與原所有權人相對(duì)應而言，受讓人爲該不動産的新所有權人。事(shì)實上(shàng)，受讓人根據善意取得規則已經取得不動産的所有權，在此條件下(xià)，受讓人是唯一的該不動産的所有權人，所享有的所有權是絕對(duì)的、排他(tā)的支配權。任何人包括原所有權人均不得幹涉受讓人就該不動産享有的所有權。原所有權人已經喪失對(duì)該不動産的基于物的物上(shàng)權利，包括絕對(duì)的物的支配權或者物權返還請(qǐng)求權。受讓人的不動産所有權是基于法律行爲（轉讓行爲）取得的，是根據受讓人的支付合理(lǐ)對(duì)價以獲取相對(duì)人轉讓的所有權這(zhè)一意思表示所追求的法律效果的實現(xiàn)。

（二）原所有權人的損害賠償請(qǐng)求權。由于無處分權人的轉讓行爲，使原所有權人喪失了(le)對(duì)該不動産的所有權，因此，基于不同的請(qǐng)求權基礎，原所有權人可以向無處分權人主張不同的損害賠償請(qǐng)求權。

1、基于無因管理(lǐ)，原所有權人可以請(qǐng)求無處分權人返還受讓人支付的合理(lǐ)對(duì)價。在此行情況下(xià)，如果無處分權人在轉讓行爲過程中存在必要費用(yòng)的支出，無處分權人可以要求原所有權人承擔該必要費用(yòng)。

2、基于不當得利，原所有權人可以請(qǐng)求無處分權人返還其在轉讓行爲中獲得的利益。其中，如果無處分權人系惡意轉讓，其返還的利益包括自(zì)受讓人處受領的全部對(duì)價及利息。造成其他(tā)損害的，原所有權人還可以依法取得其他(tā)損害賠償請(qǐng)求權。如果無處分權人系善意轉讓，原所有權人可以請(qǐng)求返還的利益僅限于無處分權人現(xiàn)存的利益。

3、基于侵權行爲，要求無處分權人承擔侵權損害賠償責任。無處分權人應當負擔的損害賠償的範圍大(dà)緻包括原所有權人的直接損失和(hé)必然發生的間接損失。

三、不動産所有權善意取得的制度價值。

善意取得制度發源于德國，而爲近現(xiàn)代民法所廣泛采用(yòng)。[4]從(cóng)上(shàng)文(wén)關于不動産所有權善意取得的構成要件與法律效果的分析，可知(zhī)，善意取得制度實際上(shàng)是維護了(le)無處分權人的相對(duì)人——善意受讓人的所有權取得利益，同時(shí)，否定了(le)在此種特定情況下(xià)的原所有權人的物權返還利益。從(cóng)理(lǐ)論上(shàng)來(lái)說，前者善意受讓人的所有權取得利益是一種通過物權變動行爲發生在物權動态過程中的利益，後者原所有權人的返還原物的利益是一種基于原物的占有或所有而享有的物權靜态狀态下(xià)的利益。不動産善意取得的法律後果表明(míng)了(le)該制度對(duì)這(zhè)兩種不同狀态下(xià)的利益取舍。根據不動産善意取得制度規則，善意受讓人取得了(le)該不動産所有權，同時(shí)使原所有權人喪失了(le)對(duì)該不動産的所有權，可知(zhī)，不動産善意取得制度選擇了(le)維護物權交易過程中的動态利益，在同時(shí)維護動态利益與靜态利益的沖突中，舍棄了(le)對(duì)靜态利益的肯定，犧牲了(le)原所有權人在直接占有或者間接占有的靜态物權下(xià)的返還原物的利益保護，使其隻能(néng)向非法轉讓人請(qǐng)求損害賠償。

物權法是以保障物權歸屬與利用(yòng)爲宗旨的重要法律，保障财産所有權的靜的安全與财産交易的動的安全，對(duì)于市場經濟的存在和(hé)發展，均有同等重要的意義，爲什(shén)麽不動産善意取得制度要犧牲财産所有權的靜的安全而保護财産交易的動的安全？也(yě)即，爲什(shén)麽善意取得制度是一種以犧牲财産所有權的靜的安全爲代價來(lái)保障财産交易的動的安全的制度？[5]不動産善意取得的這(zhè)一制度價值取向的原因是什(shén)麽？筆(bǐ)者以爲，不動産善意取得制度是物權公示公信原則在不動産變動中的具體要求，是不動産變動過程中關于第三人保護的制度機制。結合對(duì)不動産善意取得構成要件的分析，受讓人須滿足不動産變動已經登記這(zhè)一事(shì)實狀态，在已經登記的既成事(shì)實面前，是保護原權利人還是維護現(xiàn)有的登記記載的第三人？登記作(zuò)爲不動産物權變動的必要條件，不僅僅在于其對(duì)行政登記機關産生的關于物權變動的事(shì)實狀态的管理(lǐ)意義，更主要的是登記産生的物權公信效力對(duì)社會(huì)第三人的權利推定作(zuò)用(yòng)。第三人基于對(duì)物權登記公示的信賴，當然的推定因之産生的物權絕對(duì)效力是唯一的，不受幹涉的。因此，不動産善意取得中的受讓人在完成不動産變動登記後，有理(lǐ)由信賴其作(zuò)爲該不動産所有權人依照物權公示産生了(le)物權公信力。也(yě)即受讓人取得的所有權是受讓人在該不動産變動過程中應當享有的利益。相對(duì)于原所有權人而言，任何受讓人在該不動産轉讓中均處于交易潛在第三人的地位。由此，第三人的利益實際上(shàng)正是市場經濟的交易秩序的化身，社會(huì)整體的正常的經濟秩序就是由一個個第三人連接起來(lái)的。[6]保障不動産變動動态安全無疑意味着對(duì)第三人利益的維護。

四、結語

善意取得制度可以追溯到(dào)羅馬法及日耳曼法的古老(lǎo)規則，而在近現(xiàn)代民法中依然作(zuò)爲一種重要的法律制度發揮其保障市場交易的安全與便捷的重要作(zuò)用(yòng)。我國物權法中将不動産善意取得制度以法律規範的形式予以明(míng)文(wén)确定，這(zhè)不僅僅是立法意義上(shàng)的一次完美(měi)突破，必将在司法實踐中體現(xiàn)善意取得制度的完善給市民生活帶來(lái)的便利與安全，爲我國社會(huì)主義市場經濟的發展提供法律支持。

注釋：

[1] 梁慧星、陳華彬編著  《物權法》（第二版）第203頁。 法律出版社2003年第二版

[2] 梁慧星、陳華彬編著  《物權法》（第二版）第203頁。 法律出版社2003年第二版

[3] 梁慧星、陳華彬編著  《物權法》（第二版）第209頁。 法律出版社2003年第二版

[4] 張俊浩主編   《民法學原理(lǐ)》（第三版）  第435頁，中國政法大(dà)學出版社 2000版。

[5] 梁慧星、陳華彬編著  《物權法》（第二版）第204頁。 法律出版社2003年第二版

[6] 孫憲忠 著  《論物權法》 第28頁。法律出版社2001年版

參考書目：

1、孫憲忠著  《論物權法》  法律出版社2001年版

2、梁慧星、陳華彬編著  《物權法》（第二版）  法律出版社2003年第二版

3、張俊浩主編《民法學原理(lǐ)》（第三版）  中國政法大(dà)學出版社 2000版。

4、孫憲忠 著  《中國物權法總論》  法律出版社2003年版

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